La fameuse "loi Borloo" affecte l’amortissement accordé au Robien. Dans sa version "révisée", il sera de 6 % par an pendant sept ans, puis de 4 % les deux années suivantes. Soit toujours 50 % sur neuf ans, mais rien au-delà.

C’est qu’il fallait faire une place au fameux "Borloo populaire" qui se présente comme un incitatif à l’investissement en logements sociaux. Le propriétaire ne pourra louer qu’à concurrence de 80 % des plafonds Robien. Et encore faut-il que les ressources de son locataire soient inférieures à une autre série de plafonds (2).

Si ces contraintes sont respectées, le logement est amortissable sur quinze ans et à hauteur de 65 % de son prix d’achat. Autre cadeau : les loyers bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30 % qui a été supprimé pour les investissements Robien depuis le 1er janvier.

Quelle formule choisir dans ce maquis ? Première remarque : les rendements locatifs (loyers/prix d’achat) sont actuellement en chute libre car les prix augmentent trop vite. Le Robien rapporte difficilement plus de 4 %. Ce n’est pas suffisant, car le placement sans risque comparable, soit l’emprunt d’État à dix ans, rapporte 3,7 %. L’écart est dramatiquement faible. Il ferait fuir un professionnel.

Les particuliers font rarement cette comparaison. Ils sont surtout sensibles à la réduction de leurs impôts et au "taux de rendement interne" (ou TRI) ressortant des simulations proposées par les revendeurs d’immobiliers défiscalisés. Attention : ces simulations sont souvent trompeuses : elles ne tiennent pas compte de la baisse du barème des impôts cette année, elles surestiment généralement la valeur de revente du logement et la progression des loyers.

Elles ne disent pas non plus s’il y aura un locataire. Or, les professionnels savent qu’un certain nombre de villes moyennes, comme Montauban, Albi, Tarbes, Carcassonne, Quimper, Arras, Cahors et Calais, sont saturées. Les amateurs de "défisc" vont déchanter !

Mieux vaut ne pratiquer cet exercice que dans les programmes labellisés "Foncier Expertise" par la filiale spécialisée du Crédit Foncier.